V Sloveniji, zlasti v prestolnici, se pojavlja paradoks – veliko število praznih stanovanj in hkrati izjemno pomanjkanje najemniških možnosti. Po podatkih iz leta 2023 je v Ljubljani več kot 11.000 stanovanj, ki so nenaseljena in neaktivna. Razlog za to pogosto tiči v tem, da se lastniki ne želijo zapletati z najemniškimi razmerji, saj stanovanja Ljubljana najem zahteva precej energije, časa in poznavanja zakonodaje. Kljub temu pa je lahko oddajanje stanovanja stabilen vir prihodka in dolgoročno ohranjanje vrednosti investicije.
Kazalo strani:
Pred oddajo – stanovanje naj bo urejeno in pripravljeno
Zelo pomemben korak, preden sploh začnete iskati najemnika, je temeljita priprava nepremičnine. Stanovanje mora biti funkcionalno, varno in čisto. Opremljenost lahko prilagodite, vendar mora biti prostor vsaj osnovno pripravljen za takojšnjo uporabo. Prebeljeno in čisto stanovanje bo pustilo dober prvi vtis, kar povečuje verjetnost, da najdete odgovornega najemnika. Upoštevajte, da se vlaganje v urejen videz stanovanja dolgoročno vedno izplača.
Pravilno določena najemnina
Višina najemnine ni preprosta odločitev, zato naj temelji na tržni vrednosti, stanju stanovanja, lokaciji ter opremljenosti. Dobro je tudi, da se najprej odločite, ali želite oddajati dolgoročno ali za krajši čas. Nekateri oddajajo, da pokrijejo stroške, drugi ustvarjajo redne prihodke, zato so želje lastnikov lahko zelo različne. Upoštevajte tudi, ali ste za stanovanje odplačevali kredit in koliko ste vanj vložili. Vse to naj vpliva na višino najemnine, ki jo boste postavili.
Tehtno premislite o obliki oddaje
Vrsta oddaje ima različne posledice za vaš čas, zaslužek in angažiranost. Kratkoročna oddaja lahko prinese višjo najemnino, a zahteva več časa, vzdrževanja in promocije. Dolgoročni najem pa je bolj stabilen in predvidljiv, a z nekoliko nižjo najemnino ter večjo težavnostjo pri prekinitvi pogodbe. Pomembno je, da se pred začetkom odločite, katera oblika je za vas najprimernejša – dolgoročna varnost ali kratkoročni dobiček.
Kako najti pravega najemnika
Da najdete primernega najemnika, je učinkovit oglas ključnega pomena. Objavite ga na več spletnih portalih, uporabite družbena omrežja, lahko pa oglas obesite tudi na oglasne deske v soseščini. Pomembno je, da oglas vsebuje natančne, resnične in jasne informacije o stanovanju – kvadratura, opremljenost, stroški, lokacija in ostale prednosti. Priložite kakovostne fotografije, ki prikazujejo prostore takšne, kakršni v resnici so. S tem zgradite zaupanje že na začetku.
Izbira najemnika
Eden najzahtevnejših korakov pri oddaji stanovanja je izbira prave osebe. Potrebujete najemnika, ki bo spoštoval vašo lastnino, redno plačeval in ne povzročal težav sosedom. Pri razgovorih bodite pozorni, poslušajte sogovornika in se ne prenaglite. Zberite čim več informacij, primerjajte odzive kandidatov, in če niste prepričani, si vzemite več časa. Ne sprejemajte odločitve na hitro – vaša nepremičnina si zasluži zanesljivega stanovalca.
Pogodba o najemu
Pisna pogodba ni zgolj priporočilo, ampak zakonska obveza. V njej morajo biti jasno določeni pogoji najema, dolžnosti obeh strani, odpovedni roki, višina najemnine, način predaje in prevzema stanovanja. Če se s pripravo pogodbe srečujete prvič, se posvetujte z nepremičninskim posrednikom ali notarjem. Pomagate si lahko tudi s predlogami. Ključno je, da pogodbo najemnik razume, se z njo strinja in jo podpiše – s tem se izognete nesporazumom in morebitnim sporom.
Komunikacija in spoštovanje med najemodajalcem in najemnikom
Dober odnos med najemnikom in lastnikom se gradi na zaupanju in spoštovanju. Lastnik naj ne posega v zasebnost najemnika in naj upošteva njegove pravice. V primeru težav je ključna odprta komunikacija, zato je dobro, da ohranite profesionalen, a korekten stik z najemnikom. Pripravljenost na kompromis pogosto prepreči nastanek večjih težav in omogoča uspešno dolgoročno sodelovanje.
Prijava najema in davčne obveznosti
Stanovanje lahko oddaja bodisi lastnik bodisi oseba z ustreznim pooblastilom, katerega podpis mora biti notarsko overjen. Oddajo je treba prijaviti Geodetski in Finančni upravi. Po Stanovanjskem zakonu je obvezno skleniti pisno pogodbo, ki jo nato spoštujeta obe strani.
Obdavčitev najemnin in napoved dohodka
Vsako leto morate pri Finančni upravi oddati napoved za odmero dohodnine iz najemnin – najkasneje do 28. februarja za preteklo leto. Najemnina je obdavčena z 25 % davkom (od 1. 1. 2023 dalje). Sem sodijo tudi druga nadomestila, povezana z uporabo nepremičnine. S pravočasno prijavo se izognete kaznim in zagotovite zakonito oddajanje.
